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20%個稅引爆二手房交易:上海購房者排隊搶過戶

  • 作者:lsm
  • 來源:東方早報
  • 日期:2013-03-03

3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。受此影響,滬上眾多二手房交易者急于在政策正式執行前盡快完成交易,昨日多個房地產交易中心人頭攢動,很多窗口前都排起長長的隊伍。另據新華社報道,在上述通知發布的當天,北京部分購房者連夜簽約,以避免多交稅款。

早報記者昨日采訪多位業內人士后獲悉,昨日受理的二手房交易所涉的個人所得稅還是按照原有政策交付。

就昨日滬上不少房地產交易中心出現排隊的現象,上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍對早報記者表示,這是正常的,因為賣家趕著在地方細則落地之前出手,否則成本會高很多,而且也難以全部轉嫁給買家。

上述報道援引業內人士的分析稱,在各地政策執行細則未出臺之前,二手房市場將迎來交易高峰。此后,部分購房者將回歸新房市場。中原地產市場研究部總監張大偉認為,“按轉讓所得的20%計征個人所得稅”,對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊,“這必然將使(二手房)成交量明顯下調,經過短暫的過戶‘末班車’后,二手房成交量必然將萎縮,可能會回到2012年年中平均水平。”

有媒體報道稱,各地會在3月底、4月前后出臺調控細化政策。有分析認為,在各地政府調控細則出臺前,房產交易不會受到此次政策調整影響。

有業內專家預計,各地的具體政策將包括房價控制目標制定等,盡管上述通知將使部分二手房購買者流向新房市場,但預計房價上漲速度將受到抑制。

昨日交易還是按原政策

事實上,按差額20%計征所得稅的做法并非新規。此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法:差價的20%或總價的1%~2%(1%針對普通住宅,2%針對非普通住宅),交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源,無疑是按照總價算劃算。

“20%的稅誰受得了啊。”多個急于交易的二手房交易者如此說。

昨日上午9點不到,位于上海德[簡介 最新動態]平路上的浦東新區房地產交易中心門口已排起長長的隊伍。“大家都想著快點完成交易,把稅繳了。”排隊者都懷著這樣的心態。由于完成整個交易需要走幾個流程,一些交易者和親友或中介在幾個窗口前分別排隊,著急之情溢于言表。

鏈家地產天津陽光[最新消息 價格 戶型 點評]100店客戶經理吳開偉給新華社記者算了一筆賬,假設一套房原價100萬元,現在售價300萬元,原來只需要交3萬元的稅,現在則需要按增值額的20%征稅,稅額達到40萬元。兩者相差太大,極大增加了二手房的交易成本。

昨日在浦東新區房地產交易中心,一位姓張的房東在接受媒體采訪時表示,如此一刀切的話,按照他賣出的房子,現在繳個稅只要5萬元,但是如果按照差額來計算需要支付10萬元以上。他坦言,自己的房子是2001年買的,現在交易價格差額肯定很大,所以政策對此應該有相應的區別,比如規定房屋的年限什么的。更有房東表示,自己的房子買來的價格原始憑證找不到了,差額如何計算?

該交易中心稅務咨詢人員則向媒體記者坦言,目前執行的標準是有原始資料的按照差額的20%征收個稅,無原始資料的則按照總價1%~2%征收,目前還未有最新的執行規定。對于有過交易的二手房而言,其交易信息是可以通過購房合同查詢的,但是這個并不可以公開查詢,只在交易中有審核過程。

早報記者昨日從中原地產中山公園門店了解到,有關二手房交易所涉的個人所得稅還是按照原有政策交付,目前沒有政策變化的消息。

“今天(3月2日)受理的(交易)還是按照原有政策執行。”德佑地產交服中心總監楊永俊昨日告訴早報記者。

另據新華社報道,有稅收專家表示,若個人轉讓自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得,應不在上述通知的規定之列。

短期二手房將迎交易高峰

不止是上海,上述通知出臺的當天晚上11點左右,位于北京市豐臺區公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明。一位購房者正忙著與原業主簽合同。

據新華社報道援引鏈家地產經紀人吳先生的介紹稱,“國五條”出臺后,不少擬購房者中出現觀望情緒,想等到政策細則出臺后再做決定。但3月1日晚上“國五條細則”發布后,不少擬購房者對于“按轉讓所得的20%計征個人所得稅”十分關注。很多購房者電話詢問市場情況,表現出焦急和擔憂。

在經歷了春節期間的交易低谷后,北京二手房交易市場已經快速回暖。據上述報道援引北京住建委網站的統計數據稱,春節后首周(2013年2月16日-22日)北京二手住宅網簽量為3750套,比春節放假前最后一周的網簽量大幅上漲了51.4%。

然而,業內人士認為,“國五條細則”公布后,二手房市場量價齊升的火爆場面恐怕難以為繼。

據新華社報道援引吳開偉的分析稱,按照現在的規定,如果二手房沒過5年,要按房價的5.65%交營業稅,過了5年,需按房價差額交5.65%的營業稅。面對不到6個點的營業稅,人們尚且要盡量避免買沒過5年的房子,現在按差額的20%征稅,對二手房市場的影響是顯而易見的。

上述報道續稱,中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為,按交易差額的20%征稅,無論是賣房者還是買房者都不愿意承擔,結果很可能是想賣房的不賣了,想買二手房的也不買了。而在短期內,市場很可能出現“搶過戶”的現象,搶在地方細則出臺之前,買賣雙方互相讓一步,抓緊過戶。

在“搶末班車”心態的影響下,短期二手房市場將迎來交易高峰。據新華社報道援引偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的分析稱,在各地政策執行細則未出臺之前,對房價上漲較快的一二線城市,住房買賣之間價格差距較大,由于個稅按此差額征收,短期內會加速二手房業主與購房人的交易,爭取搭上政策的末班車,二手房交易將進入暫時的高峰期。這在二手房房價上漲過快的區域將尤其明顯。

隨著各城市細則的陸續出臺,各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期,價格可能經歷滯漲期。但從中長期看,新房市場將優先于二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執行,新房市場轉讓環節稅收較少的優勢將得以體現,部分購房者將再次回歸新房市場,帶動新房市場交易量漲。

從全國數據來看,1月份70個大中城市新建住房價格同比(比上年同期)及環比(比上月)增速繼續上漲。

新政是把“雙刃劍”

對于上述通知,購房者還表現出喜憂參半的心情。

昨日在浦東房地產交易中心辦理契稅的俞女士對媒體記者坦言,這樣一來,可以殺殺跳價的威風,“有些房東漲得太離譜了。 ”但是也有購房者擔憂,執行上述通知后,房東會將“20%個稅”轉嫁給買房人。

對此,宋會雍對媒體記者稱,上述通知產生的影響要看市場是“供不應求”的賣方市場還是“供過于求”的買房市場。買方市場下,買家有條件“挑挑揀揀”,可以舍棄所得稅較高的二手房轉向一手房,二手房面臨很大的降價壓力,這一塊稅收很大程度會由賣家承擔。但在賣方市場下,賣方有條件把這部分應繳稅款在總價中體現出來,至少是部分體現出來,轉嫁給買家。

復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民在接受媒體記者采訪時也認為,上述通知其實是把“雙刃劍”,既可以打擊投資投機需求,又可能傷到剛需購房者,其中的差別還要看市場的“買氣”。

另有業內人士指出,上述通知或將會使得更多的房東和購房者做“陰陽合同”,做低房價。但這一方面存在逃稅問題,另一方面如果購房者再次交易的話,有可能承擔更多的個稅,需三思而行。

據新華社報道援引張大偉的分析稱,本次調控雖然需要各地細則出臺,但從目前的市場變化來看,肯定會有非常大的影響。胡景暉則認為,今后“限貸”政策將會繼續加碼。部分高房價城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,這或許不利于改善類需求的順利釋放。

上述報道續稱,專家分析,如今限購、限貸政策從嚴,滿足購房資格的新增購房需求有限。在經歷了去年四季度的集中釋放后,購房需求快速增長的壓力逐漸緩解。此外,首次置業和首次改善的剛性購房需求依舊是市場的主力購房人群,這部分人群資金實力相對有限,能夠拿出的購房預算也較為嚴苛,所以面對高企的房價,以及信貸支持力度的降低,只能降低購房標準,或干脆延遲購房計劃。

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