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深圳城中村:村民擁百套房成房爺 房租普遍月入十萬

  • 作者:lsm
  • 來源:上海證券報
  • 日期:2013-02-19

在深圳高速進展的城鎮化建設中,一些村莊被快速發展的城市包圍、蠶食;如今,這些村莊成為深圳特區的另一道風景線[最新消息 價格 戶型 點評]和獨特的發展樣本[最新消息 價格 戶型 點評]。而原來的村民“洗腳上田”后,普遍成為坐擁數十套房產的“房爺”。深圳的眾多城中村,見證了這座前沿城市的發展歷史,而借助于城鎮化發展的先機,村民們通過“房租經濟”這一形式迅速積累了大量財富。

深圳外來人口半數居住城中村

傍晚時分,深圳福田區的下沙村華燈初上,整個村子也一改白天的寂靜,變得繁華喧鬧。下班歸來的打工者以及村外的人涌到街頭,購物、娛樂、就餐。劉勇剛也與幾個老鄉一起,在一家酒店進行春節前在深圳的最后一次聚會。

兩年前,剛剛大學畢業的劉勇剛從湖南來到深圳打工。收入不高的他選擇了在下沙這個城中村落腳,畢竟這里的房租便宜,一房一廳只有1000多元,而村外至少要在2000元以上。一開始他也聽很多人談論城中村臟亂差的狀況,但住進來后發現并沒有傳說中那樣糟糕,而且還十分便利——不但有購物商場、大小餐館,還有體育場、服裝街、洗腳屋等,甚至連對商業選址極為苛刻的麥當勞,也已經進駐。在這里住了兩年多,劉勇剛已經樂不思遷。

“大多數來深圳的人,幾乎都有一段城中村經歷。”深圳金威啤酒集團品牌經理佐強告訴記者。十多年來他初來深圳,同樣也是先落腳城中村。盡管早已有了自己的住房,但多年來他對于城中村仍然念念不忘。他認為,剛來深圳的打工者之所以租住城中村固然是由于房租便宜,但城中村豐富的生態文化和便利的生活條件,也充滿了濃郁的市井氣息,這也得到眾多打工者的認可。

根據福田區的統計,下沙村的常住人口達8萬人左右,其中外來人口占絕大多數,是深圳規模較大的城中村之一。而根據深圳市相關部門的調研報告統計,目前深圳共有以行政村為單位的城中村241個,其中關內有91個,關外有150個;而以自然村落為單位的城中村和舊村共有2000余個,總土地面積43.9平方公里。城中村以龐大的體量,承載了眾多外來打工者尤其是勞動工人、服務業人員等低收入群體,為深圳這座城市的運轉提供了大量的廉價勞動力。

深圳市統計局的數字顯示,深圳是一座人口嚴重倒掛的城市,目前人口數量已經超過了1200萬,但其中僅有200多萬為戶籍人口,而剩余上千萬外來人口中,近50%居住在城中村內。

村民變“股民” 每年領分紅

盡管被稱為“村”,而且在日常生活中有著自己的村民甚至保留著獨特的歷史風俗和文化傳統,但在行政劃分上,深圳已經沒有了真正的村莊。深圳綜合開發研究院主任研究員李津逵介紹,深圳市農村轉變為城市、農民轉變為居民的城市化進程中,原來的村莊轉型成為城中村集體股份合作公司,而原來的村長也變為如今的股份公司董事長,相應的村民也轉變為公司的股東。

作為羅湖區田貝股份公司的“股東”,戴先生就在年底前領到了公司近1萬元的分紅。作為田貝村祖祖輩輩的老村民,戴先生一家每年都會從股份公司獲得一筆不菲的分紅。但戴先生告訴記者,今年的分紅不算高,因為村里以前是把集體的房產租給建材公司,打造了小有名氣的建材城。而事實上,前幾年村里是想效仿附近的水貝村,建設附加值更高的珠寶城,但沒有成功,只好重新將房產租給建材商,整體收入也受到影響,以至于波及了村民們的年終分紅。

記者在眾多的城中村調查發現,目前深圳各個城中村的股份公司,集體收入主要是以集體土地和房產出租獲得的租金收入。之前,也曾經有城中村想要自己做生意,嘗試做商場等實業,但由于缺乏經驗、人才等,均以失敗收場,最終還是退回到安穩而又回報較高的出租來運營。盡管形式單一,但對于文化水平不高的村集體來說,也是唯一的選擇。

記者在調查中了解到,深圳各個城中村年終分紅并不一致,分化較為嚴重。有的村民可以輕松拿到十多萬元,而有的城中村每人拿到手只有幾千元甚至根本不分紅。這取決于股份公司上一年度的經營收入,而根本原因中,地段成為不可或缺的因素。如果在深圳地圖上將各個城中村標出,就會發現它們就像是深圳這座高速發展經濟體上一個個被分割出來的“孤島”,盡管都身處城市包圍圈,但有的村落旁邊是繁華商業區,有的卻是老城區、居民住宅區。一些村民告訴記者,分紅較多的皇崗村、崗廈村等,無一例外都位于商業旺區,不僅租金高昂,而且土地開發炙手可熱。就在去年底,被譽為“中國第一村”的南嶺村更是舉行了盛大的春節晚會,高調宣布南嶺村社區股份公司為村民以及退休人員頒發近1200萬元的獎勵,人均高達6萬元,這是深圳唯一一個亮出分紅明賬的股份公司,豐厚的數字引來各方一片艷羨。

村民百套房產不稀奇

盡管有分紅,但對于眾多村民而言卻只是“小意思”。在他們的收入中,最主要的還是自己的房租收入。

2008年9月,戴先生世世代代居住的田貝村徹底改觀,以往的田貝村變身為田貝花園大廈[最新消息 價格 戶型 點評],這也是深圳城中村改造政策出臺后,首個由村民自籌資金自建改造的城中村項目,引發各方關注。

戴先生告訴記者,以往的田貝村全部都是單門獨戶單體三層樓房,他們家由于有兩塊地,所以有兩棟樓房。但他們的房產證并不是商品房的“紅本”,而是農村土地使用權的“綠本”,因而不能買賣交易。而在改造后,根據此前村民們議定的條件,平均每棟可以獲得21套新房補償,并根據方位朝向、樓層高低、面積大小等平均抽簽。戴先生一家獲得了包括兩房、一房、單間等各種戶型總共42套房產,除了將其中兩套相鄰的大戶型打通后一家人住了進去,其余40套全部租了出去。戴先生告訴記者,有的村民由于土地多,因此獲得的補償房產也相應更多。

對于深圳城中村的村民,坐擁數十套乃至上百套房產已經出現。中國人壽深圳分公司的肖女士經常向朋友講述令她震驚不已的一次遭遇。一次,她為了給一位客戶給付手術賠償,登門拜訪當事人,那位老太太在手術前為了給遠在英國留學的女兒記錄下自己的房產信息,找來了幾張A4紙,將多年來積累的房產一一寫下,正反兩面寫了滿滿當當。“如果不是親眼所見,無論如何不會相信這樣一位長相和穿著打扮都很普通的老太太,竟然是有著幾百套房子的‘地主婆’。”而老太太自己所住的那棟樓房,電梯只停靠她所在的頂樓,其余也全都租了出去,僅這棟樓每年的租金就有上百萬元。其余的房產遍布深圳各區,除了拆遷補償外,其余都是夫婦倆數十年來不斷購房積攢而來,他們從來不做、也不懂得去做其他投資。

房租普遍月入十萬

在全國各地的城鎮化過程中,許多地方都出現失地農民返貧的現象。在拿到高額補償金后,缺少了土地的農民失去了收入來源。而在深圳,這種現象卻沒有產生,相反村民們生活悠閑,令眾多“高富帥”們羨慕不已。

2009年,位于深圳CBD片區內的唯一一個城中村——崗廈村啟動拆遷,轟轟烈烈的造富神話也隨之展開。幾乎是在一夜之間,崗廈村500多棟樓房的主人集體跨入千萬富豪之列,而億元也同樣不乏其人。高額的補償方案,加上眾多村民趕在拆遷之前瘋狂的搶建,使得村民獲得了“幾輩子也花不完”的巨額財富,這也蔓延到了隨后的城中村改造中。在2010年深圳最大的舊村改造項目大沖舊改中,村民再次上演搶建風潮,開發商華潤置地[簡介 最新動態]也同樣付出了天價的補償款。但村民們已經并不滿足于漫天的補償款。就在2007年,深圳出現了中國有史以來最為昂貴的房屋拆遷補償金,1200萬的賠償成為各家媒體爭相報道的焦點。選擇了貨幣而非住房補償的村民很快發現這一選擇是錯誤的,隨著房產價格的一路飆漲,回遷的房產都已經超過了千萬元的水平。

位于深南大道的京基100大廈,是深圳的新地[最新消息 價格 戶型 點評]標。這座深圳的最高樓,原來所在就是一處城中村——蔡屋圍村。記者向回遷的居民們了解到,除了現金補償外,他們很多都分到了20到30套新房。開發商還專門建了兩棟樓,其中一棟為大戶型,主要供村民居住;而另外一棟全部為小戶型,就是方便他們出租。記者向周邊的房產中介了解到,改造后這一片區的房租價格也水漲船高,比以前翻了3倍還多,目前該小區一房一廳租金4500元,二房一廳近6000元,因此每戶村民的補償房產用于出租,每年租金可輕松過百萬。而戴先生所在的田貝村,租金收入同樣不菲。他透露,目前每戶村民的每月租金都是8萬元起步,超過10萬的也為數不少。

富豪村民不懂如何理財金融機構爭搶

僅僅依靠租金收入,深圳城中村的村民們就已經是“隱形富豪”。盡管從未有過確切的統計,但這一群體毫無疑問成為深圳各大金融機構爭奪的黃金客戶。甚至連這些人的遠方親戚,也有許多銀行網點在編制緊張的情況下爭相提供工作崗位。一家國有銀行的行長告訴記者,各家銀行都有拉存款的壓力,而銀行一旦有村民“關系”的員工,就可以輕松完成存款任務。而且這些村民都很注重親情,一旦有人選擇了一家銀行,會帶動七大姑八大姨都將錢款轉存這家銀行,這比磨破了嘴皮子做工作有效得多。

深圳城中村的村民,不僅是國內銀行的優質客戶,甚至也是國際大行的目標。一位國有銀行私人銀行部的經理向記者透露,在與一位客戶交往中,客戶拿出一張國際信用卡消費,盡管他見多識廣也不認識,經詢問后才得知是一張瑞士銀行的黑金卡。這位經理告訴記者,國際上很多優秀的私人銀行低調而神秘,成為其客戶要有相當高的資產門檻,而正因其私密性相當好反而并不為人所知。而這也讓他見識到普通村民的不普通,其背后蘊藏的財富實力究竟有多巨大。

“對于城中村的村民來說,的確是吃穿不愁生活無憂。”戴先生告訴記者,擁有巨大的財富反而使得不少人失去了生活的目標和動力,城中村的村民們幾乎都沒有正規的工作,每天吃吃早茶打打麻將度日。而他身邊也有一些人賭博、賭球,將家產敗光,生活一敗涂地。盡管只是個案,但在優良的生活條件下,村民們不過是炒股、投資、買房,除了錢之外不再有任何值得稱道的成就。

投資風格保守最大花費是子女教育

對于巨額財富如何打理?戴先生的回答非常簡單:除了日常花費外全部存到銀行里。而他的理由也很簡單:他的文化水平低,不太懂如何投資,而他的錢也足夠多,因此不需要冒風險去賺更多的錢,“我希望的就是保留住現在手上的一切”。除了偶爾炒炒股票,戴先生的錢主要放在銀行,也會考慮購買理財產品,但只有一個要求,那就是保本,而對于收益并不在意。他評價自己打理財富的態度“非常保守”,不隨便投資、也不懂如何去投資。對于給他帶來巨大財富的房產,戴先生表示永遠也不會賣掉,而是在將來全部傳給孩子。

和其他村民一樣,戴先生目前花費最多的就是孩子的教育。戴先生有一個12歲的兒子,正在上小學六年級,每月花費都要一兩萬元。對于開支,戴先生介紹說除了學校費用外,還要請家教、上補習班,購買衣服文具以及其他所需,定期外出游玩開闊視野,與朋友同學交往……一個孩子的花費甚至超過了一家人。而在未來戴先生還打算把孩子送出國留學。盡管對于孩子的未來發展沒有設定具體目標,但他認為自己這一代的村民吃了沒有文化的虧,希望孩子能夠有自己的發展,即使不會有多大的成就,也不要簡單地接受他的房產來繼續生活。

招行私人銀行部常務副總經理王菁告訴記者,在私人銀行的客戶中,上一代的村民投資風格都比較保守,以謹慎為主。而他們的子女盡管很多都接受了高等教育,甚至不乏出國留學者,但他們更注重精神層面的東西,包括文化等,因而對于財富的收益水平并不是格外重視。隨著上一代的老去,擺在面前的將是財富如何順利傳承的問題,因而未來包括法律等在內的內容將成為這批城中村村民考慮的焦點,而這也將是私人銀行的發展方向。

電視中一位律師在做客一檔新聞節目侃侃而談。戴先生告訴記者,這名律師是他的初中同學,后來這名同學出國留學,現在在深圳律師界內小有名氣,而他則早早與一位城中村“村姑”結婚,兩個人的人生走上了不同的軌跡。盡管很肯定律師同學的成就,但他表示自己并不羨慕,“他那樣的生活也很累”,戴先生表示,自己目前的生活平靜、安逸、低調,正是他所希望和追求的。

“有的時候我也感到自卑”,戴先生神情有些黯然地說,他并沒有多少知識,文化水平不高,如果不是命運讓他成為城中村的村民,他都不知如何維持生活。“現在讓我出去找工作,我恐怕找不到一份工作。”他自嘲地說。

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